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解密三中全会报告:"383"方案可平抑房价

来源: 宏观经济  2013-10-30 09:10 编辑:高峰 【我来说两句儿

  10月28日,国务院发展研究中心向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文。

  所谓“383”方案,由中心主任李伟与发展改革委副主任刘鹤担纲领衔,国研中心多位资深专家参与写作,是指包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”的中国新一轮改革路线图。

  该报告提及到小产权房、土地制度、房产税等改革,一旦推行,对一直处在舆论漩涡的中国房地产市场将会产生重大影响。

  《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)在方案公开后第一时间采访了多位业内专家,详细解读“383”方案中的房地产改革举措。

  “从中期看,对平抑房价有好处。一旦综合性的改革出台,对房地产市场会带来根本性的改变。”中国人民大学经济学院副院长刘元春对《东地产》如是表示。

  深度影响市场

  查阅“383”方案,涉及到房地产市场的改革措施主要围绕在小产权房、土地制度和房产税等方面。

  报告具体提出了涉及上述八大领域的三大改革突破口:一是放开准入,引入外部投资者,加强竞争;二是深化社会保障体制改革,设立“国民基础社会保障包”;三是深化土地制度改革,集体土地入市交易。

  土地改革是这次改革的焦点。土地制度的改革方案主要有以下内容:在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,形成权利平等、规则统一的公开交易平台,建立统一土地市场下的地价体系;征收土地改为公平补偿,农民房屋按市价补偿,并且被征地农民纳入城镇社保;土地改为国有土地资产公司经营等。

  方案中引人注意的一项内容是:已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让金,妥善解决问题。

  刘元春认为,这有可能导致大量小产权房进入到市场,小产权房价格会上涨,大产权房的价格会有所下降。

  上海盘古房地产有限公司总经理宋海对此持保留意见。“这项改革的目的是拟解决历史遗留问题,在上海小产权房是不多的,有些城市则很多,如深圳,小产权房的放开对城市房价的影响程度,要区别对待,如北京等,一旦放开,会增加供应。但是这些小产权房的小区环境、配套等不能和正规的商品房相比,能满足低端需求,中高端这块的需求解决不了。”

  方案还提出,积极推进以房产税和消费税为主的地方主体税建设。财政部财科所所长贾康(微博)表示,要积极扩大房地产税改革试点范围,这有利于把地方政府主要注意力,引导到按市场经济要求优化本地投资环境和公共服务上面,形成地方政府行为与经济发展、市场机制不断完善的良性互动长效机制。

  有利于平抑房价

  在刘元春看来,“383”方案已经触及到房地产制度的深层次调整。

  “首先只是一个智库的研究成果,不能过分解读。‘383’方案围绕房地产这块的措施,可以说已经认识到这么多年的调控存在认知上的错误,那就是一直把房价虚高的问题归咎到投资型、投机型的需求这块,而没从深层次的供给以及其背后的土地制度、税收制度的改革入手,这次则说明已经开始了这块的思考,但这种思考是粗略的。”

  刘元春认为,方案若想顺利推行,需要加强综合性的改革:“很多地方其实已经开始了先行的探索,比如重庆模式、南海模式、深圳模式等,所以说不能单纯用一种方案来解决,这需要整体性的过度方案和因地制宜的实施经验,还需要‘试点—推广——铺开’的程序设定,也需要财税体系、土地改革、政府定位改革等一系列改革的深入。综合改革的设计相对弱了一些。”

  宋海则表示,方案提及到的各项涉“房”改革有利于增加供应量,对平抑房价上涨起到作用,但是纲领性的文件要转化为实践需要时间,短期内产生的影响有限。

  “已经触及到深层次的问题,是下一步房地产改革的落脚点。土地市场的改革会打破国家进行土地集中收储的垄断格局,住宅用地的供给增加,对土地价格实现了一定冲击,但是这种冲击是有限的,进入市场的土地的规划也很重要,不可能一下子集中供应。会改变地方政府插手土地市场的利益格局,是解决土地财政的一个很根本性的举措。从中期看,对平抑房价有好处。对房地产市场带来根本性的改变。”刘元春在接受《东地产》采访时极大地肯定了“383”改革的预期作用,但他同时强调,国家层面推出的政策会和草案有很大出入,会发挥地方政府的创新性、因地制宜。

  “一旦综合性改革出台,会改变房地产投资和购买者的预期,对市场产生的影响会很大。”刘元春表示。

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