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政府大量建的保障房 十年后将成贫民窟

来源: 腾讯财经  2013-12-19 09:14 编辑:高峰 【我来说两句儿

  现在的楼市,一方面是一、二线城市的供不应求,房价居高不下,地王频出,地产商拿地的热情也很高。而截然不同的是,三、四线城市的供远远大与求,房子有时候打折都卖不出去,这也是另外一种泡沫。那么,明年的一些市场化手段能够消化这两种泡沫吗?明年的房价会怎么走?央视财经频道主持人沈竹和特约评论员大连万达集团董事长王健林、著名财经评论员刘戈共同评论。

  一线城市房价,明年会涨多少?各大城市的房价将会怎么走?

  王健林:一二线城市的房价至少在十年到二十年内还是会上涨

  十五到二十年以后,房地产市场会萎缩。为什么?城镇化率到75%,而且从世界房地产的规律来看,这些所有的工业化国家、发达国家,都是差不多城镇化率到80%,房地产市场就开始萎缩。所以我是说,现在大规模、快周转,中国房地产目前的这种普遍模式,十五到二十年以后肯定就不行了,就萎缩了。那时候房地产行业是有的,几百年以后还会有,但是量会很小。就是正常,而且大量是二手房的交易,一手房的开发也少了。我只是说这个区域。

  现代房地产公司的模式,普通就是一个叫做大规模、快周转,就是规模大,规模越做越大,一年几千万平米,一千、两千亿,甚至我们估计再过几年三、五千亿销售都会有。快周转,就是不停的拿地,不停的再买地,再投资,就是这种模式。所以我觉得这种模式,可能十五年前后,也可能快一点儿十多年,也可能慢一点儿二十年,这个模式肯定是走不通的,所以将来就是往细了来做。房地产会有,但是不会现在每一年平均全国城镇,十五到二十亿平米,这个量是没有了。可能那个时候全国城镇新开发的量,可能一亿、两亿平米,大量是存量房,所以房地产公司的数量要大幅度地削减。到那个时候,房价就有风险了,饱和以后,房价就会有风险。就会呈现出来像伦敦、美国、香港的模式,几年上去,又跌下来。可能经济好一点儿,又上去、又下来,就是波浪式的规律了,不会像现在这样持续缓慢增长。

  你要这么看,放在一个二十年,十年的时间段来看,它的房价还是在往上走。比如说伦敦,二十年前和二十年的今天还是往上走。但是在二十年当中,出现了好几次的波浪式的运动规律,一下上去、下来30%,再又涨上去了,房价是跳水式的这种现象会出现。

  我相信这会成为今后相当长时间里的一种规律,中国房价的一种规律。不完全是北上广深,包括像杭州,南京,就是大概中国有那么十个、八个城市,不管叫一线,还是叫二线也好,这一部分城市,可能包括成都,都会处在一个长时期的供不应求的状况,至少是十年到二十年,供不应求的这种状态,房价还会涨。如果就以这些城市来看,我自己一个判断,至少十年到二十年内还是要上涨的。

  刘戈:一线城市的如果不进行调控房价的增长速度慢不下来

  我仔细看了一下,上个月70个大中城市的房价。基本上趋势一个是和GDP总量的话正相关,一个是和地区影响力正相关,一个是和发展潜力正相关,那么这三个正相关加起来一看,和王总说的是一个结论。也就是说,这些大城市由于他们的GDP,他们的地区影响力和发展潜力是最强的,明面儿就摆在这个地方。

  人是怎么流动的呢?哪个地方有工作,会向哪个地方去流动。所以这些大城市人口进入的速度还是在不断地增长,再加上这种预期,就是这些大城市过去这么多年来一直在增长。所以这些大城市如果不进行调控,按照自然的发展,它的增长速度还是慢不下来。

  王健林:调控最大的问题就是一个地方发烧全部都吃一样的药

  中国其实过去最大的问题就是一刀切,一个地方发烧,全部都吃药,或者说一个地方得病,全部都吃一样的药。现在其实大家看来越来越清楚,可惜这个教训,可惜这个结论,是花了十几年的时间才得出来的。比方说北上广深杭,这些城市应该用一种方法,那就是要持续调整、限购、限贷,这是不能放松的,否则房价会飙升。那么其他的可以说,我觉得可以完全放弃调控。很多城市现在不是房价涨的问题,而是房地产的风险的问题,特别是像一些西部、中西部的三、四线城市,房地产市场已经远远供大于求。

  对于我们,比方说,觉得这个地方风险偏大,我们就不进,我们是可以有选择的。但是作为地方政府,对于整个中国政府,对于这种毛病的解决是应该拿出办法的。

  王健林:中央政府对楼市泡沫的消除不是采取扎针式而是采取一种捏着放气的办法

  现在谈拐点为时尚早,现在他可能是滞涨,它就是基本上不涨了,或者是涨得非常缓慢,这个现象是有的,但是说就出现拐点,就崩盘,一直往下走,这个可能性还是小的。为什么?第一,现在中国的新型城镇化,主要就是要打造中、小城市,就是地级市和县级市,使人口、财富向这种城市流入,把更多农民解放出来,不是进大城市,不是进成都、杭州、北京、上海,而是进了地级市和县级市,所以从政策导向上,还是把人口、财富向这边集中带,这个还可以支撑一段时间。

  第二,就是这些地方,虽然房子供大于求了。但是毕竟中国经济现在还有7%的增长,人们的财富也在适度增加,所以一下子崩盘的可能性也不大。第三,我们中央政府非常清楚地知道,中国现在房地产这种泡沫的现象,那么对这种泡沫的消除,不能采取扎针式,看到一个泡沫一针扎,破了,那完了,那就对实体经济伤害太大,而是采取一种捏着放气的办法。比方说限制它的负债,限制它的土地供应,让市场长时间慢慢来消化。这三个原因结合在一起,所以我断定崩盘,或者说另一个拐点出现,可能性是不大。

  对于房地产税,在三、五年前我就说过,房产税解决不了房价。房产税是一个长效机制,现在房产税的征收力度不大。因为中国人买的房子都是把土地出让金70年的一次性付给政府了。在这个时候,如果再跟所有的存量房,所有的老百姓再加每个月几百块钱的税,可能那就比较重了。房地产税核心问题是两个方面,一增加投资、投机者的持有成本;二,更重要目标不是这个,是为地方财政寻找到一个广泛的、持续的财源,使他不再依赖土地财政,而且后一个是主要目的,因为西方的城市,至少50%,高的地方有70%的收入是来自于房地产税,持续不断的税收。

  刘戈:房地产税会对大城市的楼市产生一定影响

  现在可以卖地,以后很多政府,尤其是一些中小城市的。对于房地产税,我觉得在一定程度上,尤其在大城市还是有作用的。就是说,在一定程度上的话,让那些纯粹的、有几十套,几百套这样的一些的人。他们的手里头持有成本升高了以后,会抛出一些房产。这个量在大城市、在特大城市,还是比较大的。所以在一定程度上,会影响大家对楼市的判断,尤其是除了对于楼市本身的影响,有更多的是对预期的影响。

  王健林:现在我们建的大量保障房小区在十年、二十年以后很可能会成为未来的贫民窟

  保障房,这是抓对了。保障房如果抓得好,达到一定比例的时候,30%或者说更多一点儿,那是完全能够抑制房价,和保障中、低甚至其他一些人住房需求的,这是对的,但是我不主张大规模地建设保障房小区。

  其实我在海外有房地产投资,我在伦敦的黄金地段,白金汉宫旁边,泰晤士河旁边,取得了一个豪华公寓的开发权,包括酒店,居然要配建5%的保障房。伦敦就是根据区域,有的区域是20%,有的区域10%,最核心这种黄金地段的要配建5%,那他现在的保障房占市场的总面积,大概只有三分之一。但是在总量看,马德里、伦敦的巴黎,保障房的总量和市场的总量基本上是一半对一半。那完成以后,可能不需要这么大量,他的保障房在所有小区里走配建模式,这能够防止今后若干年后出现新的贫民窟。第二,现在单纯地建保障房,政府因为财力所限,一定是把配套最差,道路最远,土地最便宜的地方去建大量保障房。而配建,这个地要能卖得出去,一定是要过得去,至少道路要通了,水、电、煤气要通了,才能形成市场上的土地。那么这种来建配套保障房,保障房也不会太差。所以我觉得现在大量建保障房小区,十年、二十年以后,很可能相当一部分会成为未来的贫民窟。

  刘戈:很多保障房建在偏远的地方不能够形成有效住址

  像王总刚才说的那些,就是很多保障房现在建在郊区,很偏远的地方,不配套的这些地方,建了保障房小区,但是不能够形成住址,很多人有了这个房子,最后还是挤在城里面,那么最后这个房子的效用,就大打了折扣。

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