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上市房企主攻去库存 波动成楼市新常态

2014-08-26 13:42 来源: 经济导报
编辑:实习编辑 赵雨婷
核心提示:房地产市场的各项指标尽显颓势,各方对楼市的现状和走势也产生分歧。对此,住建部政策研究中心主任秦虹22日表达看法时认为,波动将是今后房地产业的“新常态”之一,“从当前看,房地产市场仍是调整而不会崩盘或暴跌。”

  原标题:上市房企主攻去库存 波动成楼市新常态

  房地产市场的各项指标尽显颓势,各方对楼市的现状和走势也产生分歧。对此,住建部政策研究中心主任秦虹22日表达看法时认为,波动将是今后房地产业的“新常态”之一,“从当前看,房地产市场仍是调整而不会崩盘或暴跌。”

  “目前放松限购城市效果未有明显显现,市场上购房者及开发商仍在博弈,双方都在试探市场的底部,观望情绪延续,房地产市场难有实质性恢复。值得关注的是,7月百城住宅价格连续第三个月下跌,且跌幅在不断扩大。”诺亚财富地产研究员黄琳珊对经济导报记者表示,预计8月楼市仍将维持弱势震荡回调状态。而市场究竟需要多长时间实现根本性回升,“关键取决于未来市场政策松动程度及货币政策实际宽松程度。”上市房企业绩堪忧

   在颓势尽显的大环境中,上市房企正在遭遇“寒冬”。导报记者查阅目前已披露的地产股中报发现,其中期业绩普遍下滑,多家房企业绩出现深度“跳水”。比如万通地产5日披露的2014年中报显示,上半年公司营业收入3.37亿,同比下降52.43%;净利润为4837万元,同比下降59.83%。18日,招商地产公布的中报显示,上半年净利润同比下滑30%。此外,万科A上半年实现营收409.6亿元,同比下降1%,这是该公司自2010年以来营业收入首次负增长。

  同花顺iFinD数据显示,截至22日,58家上市房企公布2014年半年报,其中25家营业收入增长率为负,17家营业收入和利润同比双降。

   “经历2013年的火热行情之后,受市场供需失衡及库存高企的影响,楼市悄然进入自主调整期。”黄琳珊表示,但在今年6月房企普遍冲击业绩的基础上,7月楼市传来价跌量升的消息,虽然没有表现出强劲的复苏,但楼市的整体基调缓慢向好,至少没有继续恶化的迹象。

   在黄琳珊看来,持续几年的限购对楼市发展的限制较大,但目前多数城市的限购基础已大大削弱。预期未来除了一线城市继续维持限购的特殊性外,很多城市的楼市或恢复久违的“自由”。“未来房地产市场受到的行政干预将减少,这有利于投资者通过市场供求及城市基本面来把握楼市的发展规律,更准确地作出投资反应。”黄琳珊说。三季度末或触底

   “7月以来,积极因素纷纷探头,市场释放出一些利好信号,如邮储银行个人住房贷款支持证券化产品的首发,以及住宅金融事业部的开业。所以,未来货币政策方面的预期是基本宽松的,如果这个影响购房者实际购买力的关键障碍得到及时解决,预计将对市场成交起到立竿见影的作用。”黄琳珊分析说。

   “从房地产金融角度看,个人住房贷款支持证券化产品的首发,预示着管理层希望通过金融创新的尝试在合理的范围内进行托市,在一定程度提升银行发放住房抵押贷款的积极性,能推动住房金融化的发展,其示范意义较大。未来若此类产品能控制好风险,并进行一定程度的推广,对于促进房地产金融的健康发展将大有裨益。”一家国有银行山东省分行的房贷负责人对导报记者表示。

   “目前房地产市场上已出现政策利好的积极因素,未来决定楼市走向的因素在于信贷政策的宽松程度。”黄琳珊认为,尽管投资开发持续低迷及市场成交仍未走出低谷,但在呼和浩特(楼盘)首开取消限购的先例后,承受高库存压力、低去化率的城市陆续出台限购松绑政策,整体楼市有望在三季度中后期触底回升,四季度逐步进入恢复期。

  事实上,开发商最为担心的问题是积累的高库存,若现有开发项目不能获得持续的销售回报,其资金链承受的压力将增大,土地无法正常开工,在建工程工期拖延,这些均对房企的生存形成不小威胁。不少人士预计,房企会在未来选择放弃部分利润,或在保本的情况下,通过降价促销或提升项目的性价比来实现快速销售回笼现金,为后续土地投资及企业成长补充资金。地产非标产品分化明显

   诺亚财富集团研究与发展中心研究总监李要深表示,房地产投资是支撑经济增长的重要一环。因为房地产销售情况仍在变差,所以楼市短期内仍将继续调整,房地产投资短期内也难以实质改善。

   “最近几个月,房地产企业正在去库存,对资金的需求相对减少,这直接导致房地产非标产品的发行规模在今年出现下滑。虽然政信信托的发行规模缓慢上升,但依然拖累信托业的增长。今年6月信托资产首次出现月度负增长,这似乎预示着信托业高增速阶段的结束。”李要深说。

   李要深对导报记者表示,在社会融资成本下行和流动性充裕的背景下,非标产品整体收益率小幅下降,8月新发行的政信非标产品收益率总体也有所下降。由于投资者对房地产非标产品的看法不一,加之不同房地产企业和城市的分化,其收益率分化因风险不同而比较明显。

   由于分化加剧,在选择房地产非标产品时,李要深建议,投资者宜选择实力较强、布局全国的大型房企的项目,以及处于一线城市和“去化”压力较小的二、三线城市的项目。

  经济导报

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